Koronavirüs’ün Kira Sözleşmelerine Etkisi – 1

Türk Hukuk Sistemi’nde; Kira Sözleşmeleri herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamış olup tarafların serbest iradeleri neticesinde yapılmaktadır. Taraflar özgür iradeleriyle oluşturdukları Kira Sözleşmeleri’nde sadece emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları gibi aksi kararlaştırılamayan kurallar ile sorumludur.

Türkiye de dahil neredeyse tüm dünyayı etkisi altına alan Virüs birçok ticari sorun ortaya çıkarmakta ve akdedilen sözleşmeleri katlanılamaz hale getirmektedir. Kira Sözleşmeleri kapsamında taraflar açısından oluşan sonuçlar ve somut olaya uygulanabilecek başlıca ihtimaller aşağıdaki gibi sıralanabilir;

• Kira Sözleşmeleri Kapsamında Düzenlenen Mücbir Sebep Hükümleri,
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Olağanüstü Fesih” Başlıklı 331. Maddesi Kapsamında Önemli Sebepler,
• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” Başlıklı 138. Maddesi Kapsamında Uyarlama veya Fesih

1. Kira Sözleşmeleri Kapsamında Düzenlenen Mücbir Sebep Hükümleri

Yukarıda da bahsettiğimiz üzere, Kira Sözleşmeleri tanzim edilirken önemli olan tarafların serbest iradeleridir. Bu kapsamda taraflar, emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları ile tamamen bağlı olmakla beraber özgür  iradeleri ile seçmiş oldukları hükümlerle de bağlıdırlar. Özellikle, ticari amaç ile tanzim edilmiş Kira Sözleşmeleri’nde “mücbir sebep” başlıklı hükümler belirlenmiş olup sonucunda çeşitli fesih yöntemleri öngörülmektedir.

Mücbir sebep, genel terimiyle hukukta görevin, taahhüdün ve sorumluluğun yerine getirilmesine engel teşkil edebilecek ölçüde bulunan ölüm, iflas, hastalık, tutukluluk ve buna yakın hallerdir. Ancak taraflarca akdedilmiş olan Kira Sözleşmeleri’nde mücbir sebepler daha geniş anlamla ele alınmakta olup toplumsal etkiler doğuran yangın, sel, deprem, yer kayması, salgın hastalık, savaş, yaygın şiddet hareketleri gibi ibarelerle de tanımlanmaktadır. Yani birçok sözleşmede bunlarla da yetinilmeyip ek düzenlemelerle veya tüm bu ihtimallerin önünde  “burada sayılanlarla sınırlı kalmamak üzere” ibaresi bulunmaktadır.

Somut olay ve şartlar değişiklik göstermekle birlikte Kira Sözleşmeleri’nde mücbir sebep hükümleri bulunması durumunda taraflar, yaşanan gelişmeler sonucunda işbu hükme dayanarak sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkına sahip olmaktadır. Virüs, Türkiye genelinde artık resmen görülmekle beraber can kayıplarına da yol açmıştır ve bu kayıplar gün geçtikçe artmaktadır keza ticari hayatı çoktan ve hızlıca da etkisi altına almıştır. Virüs’ün yarattığı etki Kira Sözleşmeleri’nin taraflarına sözleşmeyi ifa etmekte büyük kapmsamda sorunlar çıkarır ve işbu engel maddi yıkım oluşturur ise bahsi geçen durumların kanıtlanabilir olması durumunda tarafların serbest iradeleri ile belirlemiş oldukları mücbir sebep hükümleri devreye girebilecektir.

Bu kapsamda uyuşmazlık oluşması durumunda mücbir sebep hükmüne dayanan taraf, Virüs’ün tahmin edilemez bir unsur olarak ortaya çıktığını, ticari faaliyetlerini ve Kira Sözleşmeleri kapsamında yarattığı ifa zorluğunu, uğradığı ve uğrayacağı zararları deliller ile destekleyerek sözleşmenin feshini talep edebilecektir. Önemle belirtilmektedir ki somut olaylar birbirinden elbette farklılık göstereceğinden ve her bir sektörün kendi iç dinamikleri bulunmasından dolayı, kati suretle mücbir sebep hükmü öne sürülebilir ifadesinde bulunmak hukuki açıdan tam doğru olmayacaktır. Ancak sözleşmede belirtilen şartları yaşamış ve kanıtlamaya yönelik yeterli delile sahip Kira Sözleşmeleri tarafları, sözleşme kapsamında serbest iradeleriyle belirlemiş oldukları mücbir sebep hükümlerinden faydalanabileceklerdir.