Koronavirüs’ün Kira Sözleşmelerine Etkisi – 3

C. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” Başlıklı 138. Maddesi Kapsamında Uyarlama veya Fesih

Yukarıda açıklananların yanı sıra, TBK’nın 138.maddesinde;

 “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

hükmü yer almaktadır. İşbu genel hüküm taşınır ve taşınmaz kiralarının bulunduğu konut ve çatılı işyeri kiraları için de geçerlidir. Kanun koyucu, işbu madde ile sözleşmenin yapıldığı esnada var olan koşulların öngörülemez bir şekilde sonradan değişmesi ve bu değişimin neticesi olarak sözleşmedeki dengenin bir taraf açısından katlanılamayacak ölçüde bozulması durumunda, bahsi geçen taraftan katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesine uymasının beklenemeyeceğini ifade etmektedir. Kanun hükmü, sözleşme taraflarına oluşan olumsuz sonuçlar neticesinde uyarlama ve uyarlamanın sonuçsuz biçimde kalması halinde ise sürekli edimli sözleşmelere fesih hakkı tanımıştır.

İşbu maddenin tacirler açısından uygulanıp uygulanamayacağı konusu ise tartışmalıdır. Zira, söz konusu CoronaVirüs’ün yeni gündeme gelmesi sebebiyle bu kapsamda herhangi bir mevzuat hükmünün veya yargı kararı henüz bulunmamaktadır. Madde hükmünde bahsi geçen öngörülemeyen şartın, tacirler açısından savaş, ekonomik kriz, yüksek devalüasyon, salgın hastalık gibi büyük çaplı durumlar şeklinde değerlendirildiği ele alınabilir. Bunun yanı sıra, her durum kendi içerisinde farklı unsurlar taşıdığından ve doktrinde de tacirin öngörülemeyen şartlar ile sorumlu olduğu düşünüldüğünden işbu madde hükmünün tacirler açısından uygulanması her daim muhtemel görünmemektedir. Kaldı ki, Yargıtay içtihatlarından da söz konusu maddenin tacirler açısından her zaman geçerli olmadığı kanısına varılmaktadır. Ne var ki, Virüs’ün yukarıda da belirttiğimiz üzere, toplum ve ekonomi açısından çok büyük riskler meydana getirmesinden ilerleyen dönemlerde birçok sözleşmesel ilişkiyi katlanılamaz hale getirme potansiyeline sahip olduğu açıktır.  Dolayısıyla, her ne kadar öncesinde meydana gelen diğer virüs örnekleri kapsamında tesis edilen kararlar mevcut olsa dahi söz konusu CoronaVirüs’ün daha etkili olduğu gözlemlendiğinden gelişecek olan olayların somut özellikleri kapsamında değerlendirilmesi ve yorumlanması gerektiği açıkça belirtilebilir.

Tüm bu sebeplerle, ilerleyen süreçlerde tacirler, CoronaVirüs’ün yarattığı toplumsal ve ekonomik etkileri kendi zararları ve yıkımları yönünde kanıtlar ise işbu hükmün tacirler arasındaki Kira Sözleşmeleri kapsamında uygulaması da muhtemeldir. Dolayısıyla, taraflar, Kira Sözleşmeleri kapsamında uyarlama isteyerek çökmüş işlem tabanının dengelenmesini sağlayabilecektir. Bunun yanı sıra, işbu uyarlama işlem temelini onaramaz ise sürekli edimli sözleşmelerde fesih hakkı gündeme gelebilecektir.