Koronavirüs Sebebiyle Sözleşmelerde Uyarlama

Koronavirüs salgını tüm dünya genelinde ve ülkemizde hızla yayılmaya devam ederken, COVID-19 salgınının hukuki ilişkilere etkisi altında kira sözleşmeleri önemli bir yer arz etmektedir. İçişleri Bakanlığı’nın 16 Mart 2020 tarihli Koronavirüs Tedbirleri konulu Ek Genelgesi ile (halka açık istirahat ve eğlence yerleri olarak faaliyet gösteren) pek çok işletmenin faaliyetlerinin geçici süreyle durdurulması üzerine,  Koronavirüs salgınının kira sözleşmeleri üzerindeki etkisinin değerlendirilmesi daha da mühim duruma gelmiştir.

Kira sözleşmelerinin uyarlanması için dava açılması, sürecin uzun sürebilecek olması nedeniyle bu dönemde beklenen faydayı vermeyebilecektir. Bu nedenle, tarafların konuyu kendi aralarında görüşmeleri ve uyarlamanın şartları varsa sözleşmeyi uyarlamaları en doğru yol olacaktır. Fakat taraflar kira sözleşmesinin uyarlanmasına ilişkin anlaşamazlarsa, sözleşme içerisinde sözleşmenin nasıl uyarlanacağına ilişkin hiçbir konu yok ise veya uyarlama hükmünün uygulanması hakkaniyete aykırı sonuçlar ortaya koyuyorsa, uyarlama davası açılması kaçınılmaz olacaktır.

Uyarlama Sebebi Olarak : Koronavirüs

Bir sözleşmenin tarafları  iyi niyet ve güven ilkesi gereğince kural olarak sözleşmede üstlenmiş oldukları borçla bağlı olacaklardır. Dolayısıyla, kural olarak, tarafların kira sözleşmelerindeki yükümlülüklerine uygun hareket etmeleri gerekmektedir. Lakin, sözleşmenin kurulması sırasında tarafların edimleri arasında var olan dengenin bir taraf aleyhine çekilmez raddede değişmesi (olağanüstü sebepler ile olabilir )durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi anlamında sözleşmenin uyarlanması talep edilebilmektedir. TBK’nun 138. maddesi uyarınca, sözleşmenin hakim tarafından uyarlanması için aşağıdaki şartların hepsinin bağlı olarak gerçekleşmesi gerekmektedir:

1. Sözleşme şartlarında olağanüstü, objektif ve öngörülemez nitelikte değişiklik olması,

2. Bu değişikliğin borçludan kaynaklanmaması,

3. Bu değişiklik nedeniyle tarafların edimleri arasındaki dengenin bozulmuş olması ve

4. Borçlunun borcunu ifa etmemiş veya dengelerin aşırı derecede bozulmasına dayalı haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması

Sonuç

Türkiye’de de hızlıca yayılmaya devam eden ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak ilan edilen Koronavirüs bakımından, yukarıdaki şartlardan (a) öngörülemezlik ve (b) borçlunun kusurundan olmamak kaydıyla şartlarının gerçekleştiği hemen her durumda kabul edilebilecekse de (c) tarafların edimleri arasındaki dengenin hakkaniyete aykırı olmayan şekilde bozulup bozulmadığı ile (d) borcun ifa edilip edilmediği veya ihtirazı kayıtla ifa edilip edilmediğinin her somut olayda ayrıca ele alınması gerekmektedir. Ayrıca, bu şartların somut olayda var olduğunu ispat külfeti kiracıdadır. Dolayısıyla, kiracının konuya dair delillerini toplaması ve durumu gecikmeden kiraya verene bildirmiş olması önemlidir. Koronavirüs salgını nedeniyle ileri ki zamanlarda kira sözleşmelerinde uyarlama talep edilmesi öngörülüyorsa, kira ödemelerinin dengelerin aşırı derecede bozulmasına dayalı hakların saklı tutularak ihtirazi kayıtla yapılmasına dikkat edilmesi büyük önem arz etmektedir.